Pirkti ar nuomotis?
Turbūt kiekvienas mūsų yra pagalvojęs apie galimybę įsigyti būstą. Deja, dažnai tai lieka tik svarstymais, kadangi kyla daugybė klausimų. Ar tikrai verta pirkti, jei galima nuomotis? Kokią sumą skirti? Kur ieškoti informacijos? Šiuo įrašu siekiu atsakyti į šiuos klausimus bei padėti priimti sprendimą dėl savo būsto pirkimo.
Nuosavas būstas – investicija ar įsipareigojimas?
Dažnai girdime, jog nuosavas būstas – pati geriausia investicija. Tačiau tai ne visada tiesa. Paprastais žodžiais, turtas virsta į investiciją, kuomet uždirba jums pinigus, o įsipareigojimu – kai patiriate išlaidų.
Pavyzdžiui, įprasta manyti, jog automobilis – klasikinis finansinio įsipareigojimo pavyzdys. Tačiau jei dirbate vairuotoju ar automobilį nuomojate, turtas generuoja ne išlaidas, o pajamas. Taigi, bet koks turtas gali tapti arba investicija, arba įsipareigojimu, priklausomai nuo to ar turtas uždirba pinigus, ar tik generuoja išlaidas . Todėl perkant savo būstą gyvenimui, reikia suprati, jog tai pirmiausia yra įsipareigojimas, o ne investicija.
Pagal Lietuvos banko reikalavimus, mėnesinės įmokos už finansinius įsipareigojimus negali viršyti 40% gaunamų pajamų. Būsto pirkimo atveju, tai įmoka už paskolą, kuri susideda iš palūkanų bei kredito padengimo. Pavyzdžiui, jei jūsų mėnesinis darbo užmokestis siekia 1 tūkst. eur., įmoka negalės viršyti 400 eur. per mėnesį. Svarbu žinoti, jog finansiniai įsipareigojimai skaičiuojami bendrai. Jei šiuo metu taip pat mokate už lizingu pirktą automobilį ar turite vartojimo paskolą, bendra visų įsipareigojimų suma negalės viršyti tų pačių 40%.
Tačiau 40% – pavojinga riba. Praradus darbą ar pasikeitus kitoms gyvenimo aplinkybėms, paskola gali tapti sunkia našta. Todėl norint, jog įsigytas būstas taptų protingu finansiniu sprendimu, mėnesinės įmokos turėtų siekti iki 15-30% jūsų pajamų.
Neracionali paskolų baimė
Būsto paskola vis dar gąsdina ne vieną potencialų pirkėją. Viena to priežasčių – mąstymas, jog pasiėmus paskolą, turtas priklausys bankui. Realybė priešinga – kuomet bankas finansuoja nekilnojamo turto pirkimą, objektas įkeičiamas pagal papildomą hipotekos sutartį.
Paprastai kalbant, tai reiškia, kad jūs tampate turto savininku ir galite disponuoti juo kaip norite: remontuoti, parduoti, išnuomoti ar palikti stovėti tuščią. Svarbiausia, kad būtų vykdomi įsipareigojimai, nurodyti banko paskolos sutartyje, kurią pasirašo abi šalys.
Jei įsipareigojimai nevykdomi apie 3 mėnesius, bankas gali pradėti teisminį procesą, kurio metu skolinti pinigai bus išieškoti. Tačiau net ir tokiu atveju nedraudžiama parduoti būstą ir grąžinti skolą. Banko nuosavybė yra paskolinti pinigai, o perkamas turtas – tik garantija, kad klientas įvykdys įsipareigojimus. Atsiradus galimybei, bet kada galima grąžinti visą likusį kreditą be baudų (dažniausiai) ir pasilikti turtą sau.
Būsto pirkimo matematika
Įsivaizduokime, jog norite gyventi bute, kurio vertė svyruoja apie 100 tūkst. eurų ir svarstote, pirkti būstą ar nuomotis. Šiuo konkrečiu atveju, nuomos kaina siektų maždaug 450-500 eurų per mėnesį. Perkant šį būstą, būtų reikalingas pradinis įnašas – 20 tūkst. eur. arba 20% objekto vertės. Bankas finansuotų likusią sumą – 80 tūkst. eur. su 2.2 % palūkanomis pagal šios dienos vidurkį. Mėnesinė būsto paskolos įmoka 30-ies metų laikotarpiui siektų apie 304 eur. per mėnesį. Atskaičiavus pradinį įnašą, kiekvieną mėnesį jūsų banko sąskaitoje liktų 150-200 eur. daugiau.
Tačiau svarbu žinoti, jog su kiekvienu mėnesiu jūsų turto vertė kiltų. Remiantis įvairių šaltinių duomenimis , būsto kainos per metus vidutiniškai išauga 3%. Štai per paskutinius trejus metus būsto kaina Vilniuje kilo apie 5% kasmet (remiantis registrų centro ir ober-haus duomenimis).
Mokant kasmėnesines įmokas, taip pat augtų skirtumas tarp šiandieninės turto vertės ir skolos, kitaip vadinamas marža. Nusprendus parduoti būstą, tai būtų pinigai, kurie liktų jums.
pav. 1 Maržos augimas
Ir tai dar ne visi privalumai – būsto nuomos kainos per metus kyla vidutiniškai 2-4%. Lietuvoje ši tendencija ypač ryški – per pastaruosius 12 metų augimas siekė 100%, įskaičiuojant 2008-ųjų finansinę krizę.
Visgi, nekilnojamo turto kainų svyravimai neišvengiami. Jei pirksite būstą kainų ciklo pakilimo metu, tikimybė pralošti – nemaža. Tačiau duomenys taip pat rodo, kad ilguoju laikotarpiu investicija vis tiek bus teigiama.
Dabar įsivaizduokime, jog tą patį būstą nusprendėte nuomotis 5 metų laikotarpiui. Išlaidos per metus siektų 5,4 tūkst. eur., o per 5 – bent 27 tūkst. eur. Su sąlyga, jog nuomotojas nepakeltų kainos, kurios tendencingai auga rinkoje. Ši suma – turto savininko pajamos, nekurianti jums jokios išliekamosios vertės.
Jei būstas priklausytų jums, per 5 metus sumokėtumėte 18,24 tūkst. eur. paskolos įmokų, o skaičiuojant 3% vertės augimo vidurkį, jūsų turto kaina pakiltų iki maždaug 116 tūkst. eur. Taip pat, per 5 metus skola sumažėtų apie 10 tūkst. eurų. Susumavus matome, jog priėmus sprendimą pirkti būstą, per šį laikotarpį pinigų srautas būtų 8,76 tūkst. eur. didesnis nei nuomojantis. Galiausiai, turto balanse papildomai atsirastų 26 tūkst. eur., kurie žymi tos dienos turto vertės kainą, atėmus kredito likutį. O 20 tūkst. eur pradinis įnašas taip pat niekur nedingtų.
Prabanga dabar ateities kaina
Natūraliai gali kilti kitas klausimas – jei turto vertė tendencingai kyla, o kredito likutis mažėja, kodėl neverta pirkti būsto aukščiau savo galimybių?
Svarbu suvokti, jog maržą atsiimsite tik pardavę turtą. Tol kol būstas bus gyvenamas, siekiant išsaugoti vertę, objektą taip pat reikės prižiūrėti. Paskola bei išlaikymo kaštai neturėtų tapti pagrindinėmis mėnesio išlaidomis. Kuo daugiau pinigų lieka sąskaitoje padengus visus įsipareigojimus, tuo ramiau ir stabiliau galite jaustis.
Deja, realybėje dažniau matomas kitoks scenarijus. Žmonės linkę pirkti turtą virš savo realių galimybių ribos. O juk reikia ne vien būsto, o ir automobilio, biudžeto vaikams, drabužiams, kelionėms ir pramogoms. Taip nesunku užstrigti užburtame rate, kuomet iš paskutiniųjų bandoma padengti visus įsipareigojimus iki mėnesio pabaigos, negaunant pakankamai pajamų, netaupant ir neinvestuojant į ateitį.
Kodėl verta rinktis nuomą?
Turbūt galvojate, jog nuoma kainuoja dar brangiau. Iš tiesų, žiūrint matematiškai, nuomos mokestis dažnu atveju nusvers būsto paskolos įmokas. Tačiau pinigai nėra vienintelis faktorius. Svarbu suprasti, jog būsto nuoma – labai nedidelis teisinis įsipareigojimas, lyginant su būsto paskola. Pasikeitus gyvenimo aplinkybėms ar netekus darbo, jau kitą mėnesį galima išsinuomoti pigesnį būstą.
Svarbu atkreipti dėmesį ir į tai, jog įsigijus nuosavą būstą, lengvai jo pakeisti nepavyks ir visas procesas gali užtrukti kelis mėnesius. Todėl jei nesate apsisprendę, ar norite gyventi sėsliai, nekilnojamo torto pirkimą reikėtų kuriam laikui atidėti.
Būsto nuoma turi ir kitų privalumų. Vienas pagrindinių – nereikia prisiimti atsakomybės už turto ar buitinės technikos gedimus. Nekilnojamas turtas neišvengiamai reikalauja papildomų investicijų – buitinė technika neamžina, baldai lūžta, o ir pastatai susidėvi. Ilgainiui atsiranda problemos su stogais, vamzdynais ar kitomis komunikacijomis. Kol būstą nuomojatės, visa tai – savininko atsakomybė.
Taigi, atsakymas į klausimą, pirkti būstą ar nuomotis, iš tikrųjų, gana elementarus. Pirkti vienareikšmiškai apsimoka tuo atveju, jei tai protinga, pagal galimybes ir poreikius subalansuota investicija. Jei gyvenate sėsliai, jaučiatės tvirtai dėl savo karjeros ir pajamų šaltinių, galbūt atėjo metas pagalvoti apie nuosavą būstą?
Jei turite daugiau klausimų, aš mielai į juos atsakysiu. O jeigu jums mano kuriamas turinys naudingas ir patinka, kviečiu palaikyti mane socialiniuose tinkluose.
